📌 1. 경매란 무엇인가요?
경매는 특정 물건이나 부동산을 가장 높은 가격을 제시한 사람에게 파는 제도입니다.
특히 부동산 경매는 법원 주관으로 이루어지며, 채무자가 빚을 갚지 못할 경우 담보로 잡힌 집이 강제로 매각됩니다.
➡️ 초보자도 참여 가능하며, 시세보다 저렴하게 부동산을 살 수 있는 기회입니다.
📌 2. 감정가 vs 최저가 차이 알기
- 감정가: 감정평가사가 산정한 시세 기준 가격
- 최저가: 경매 입찰을 시작하는 가격 (보통 감정가의 70~80%)
✅ 많은 사람들이 ‘최저가’를 기준으로 입찰 전략을 세웁니다.
📌 3. 유찰의 의미와 낙찰의 구조
- 유찰: 입찰자가 없거나 낙찰자가 정해지지 않은 경우
- 낙찰: 가장 높은 금액을 써낸 사람이 해당 부동산의 새 주인이 되는 것
➡️ 2번 이상 유찰되면 최저가가 더 낮아지기 때문에 좋은 매물은 타이밍이 중요합니다.
📌 4. 권리 분석은 왜 중요한가요?
부동산 경매에서는 등기부등본을 통해 권리를 확인해야 합니다.
예를 들어, 선순위 임차인이나 근저당권이 있으면 인수해야 할 수도 있어 손해를 볼 수 있습니다.
➡️ ‘말소기준권리’와 ‘인수사항’이라는 용어는 반드시 공부해두세요.
🔍 말소기준권리란?
경매로 인해 말소(없어지는)되는 권리의 기준이 되는 권리
부동산 경매에서, 채권자(돈을 빌려준 사람)가 경매를 신청하면 해당 부동산에 걸려 있는 권리들이 순서에 따라 말소되거나 남게 됩니다.
이때 기준이 되는 권리를 말소기준권리라고 해요.
예시로 이해해보기:
- A은행: 근저당 설정 (2022.01.01) → 말소기준권리
- B은행: 근저당 설정 (2023.03.01)
- 임차인 C: 전입신고 (2023.06.01)
👉 경매가 A은행의 요청으로 진행되면, A 이후에 생긴 권리(B, C)는 말소됩니다.
하지만 A보다 먼저 생긴 권리는 경매 낙찰자가 인수해야 할 수도 있어요.
🔍 인수사항이란?
경매 낙찰자가 책임지고 떠안아야 하는 권리
경매로 집을 싸게 사더라도, 그 집에 남아 있는 권리나 사람(세입자 등)이 있다면 낙찰자가 해결해야 합니다.
이게 바로 인수사항이에요.
대표적인 인수사항 예시:
- 선순위 임차인: 말소기준권리보다 먼저 전입신고한 세입자 → 보증금을 낙찰자가 돌려줘야 함
- 유치권 주장: 집을 지은 건설업체가 돈을 못 받아 버티는 경우
- 법정지상권: 땅과 건물이 따로 있는 경우, 낙찰자가 마음대로 철거 못 함
✅ 핵심 요약
| 개념 | 설명 | 낙찰자 부담 여부 |
|---|---|---|
| 말소기준권리 | 말소 여부 기준이 되는 권리 | 기준 이후 권리는 대부분 소멸 |
| 인수사항 | 낙찰자가 떠안아야 하는 권리 | YES (신중히 확인 필요) |
📌 5. 낙찰 이후의 과정도 이해해야 해요
경매는 낙찰로 끝이 아닙니다.
- 잔금 납부 → 소유권 이전 → 명도(퇴거 조치) 등 여러 절차가 기다리고 있습니다.
📌 명도에 어려움이 있는 경우, 실입주까지 시간이 오래 걸릴 수 있어요.
💡 초보자를 위한 팁
- 처음엔 무료 경매 정보사이트에서 가상입찰 연습해보세요
- 법원 현장 입찰보다 온비드나 대법원 경매정보 사이트 이용이 더 편리합니다
- 실전 전에 경매 교육 강의나 커뮤니티를 참고하세요
📌경매 상식
-대지:도로와 맞닿아 있는 토지
-맹지:모든 면이 도로와 닿지 않은 토지
-나대지:지상에 건축물이 없는 대지.도시계획법 등 공법상 제약이나 행정 규제도 받고 사법상 제약도 받는 토지